24.06.2019
Росреестр выделил 5 топ-вопросов предпринимателей по итогам участия в «Днях пермского бизнеса».
Форум «Дни пермского бизнеса» — ежегодное событие, направленное на стимулирование предпринимательской активности и повышение эффективности малого и среднего бизнеса на территории Перми и Пермского края. В рамках форума 13 и 14 июня 2019 года в работе выставочной экспозиция принимали участие представители краевого Управления Росреестра. Опытные государственные регистраторы Управления помогали найти решение в любой проблемной ситуации.
По итогам работы консультационного центра Управление выделило пять вопросов, ответы на которые интересовали многих предпринимателей и участников форума.
1. Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
— Характеристика вида разрешенного использования участка земельного участка является одним его параметров. Вид разрешенного использования прямо определяет способ использования данного земельного участка.
При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования должны размещаться на официальном сайте органа местного самоуправления.
Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок. Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержатся все виды разрешенного использования, допустимые для данной территориальной зоны.
Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.
Следует отметить, что существуют основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды использования. Так, основной и вспомогательный виды использования участка (кроме, например, участков, принадлежащих органам госвласти) собственник может изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Для этого необходимо через МФЦ обратиться в Управление Росреестра для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования. В случае необходимости сотрудники Росреестра самостоятельно запросят дополнительную информацию в соответствующих органах. Процедура по внесению изменений в реестр недвижимости для владельцев недвижимости является бесплатной.
Для изменения условно разрешенного вида использования необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов публичных слушаний.
2.Можно ли передать в аренду часть земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирного дома?
— В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Собственники земельного участка под многоквартирным домом вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования.
3. Может ли банк узнать что имеется в собственности того или иного лица?
— Возможность получения информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) предусмотрена ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Сведения об имуществе находящемся в собственности того или иного лица по запросу любых лиц не предоставляются. Кредитные организации не указаны среди лиц, которые могут запросить сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости.
Однако, любое лицо (физическое или юридическое) вправе запросить общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении конкретного объекта недвижимости (ч.1 ст.62 Закона).
Выписка, содержащая общедоступные сведения ЕГРН содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, сведения, указанные в части 6 статьи 48 настоящего Федерального закона, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования.
Наиболее быстрый и дешевый способ получения сведений из ЕГРН в формате официальной выписки – в электронном виде через «Личный кабинет» на сайте Росреестра.
4. В прессе прошла информация о случаях регистрации недвижимости по поддельной доверенности, а сейчас уже и с использованием поддельной электронной цифровой подписи. Как обезопасить свое имущество от мошенников и как быть в курсе изменений по своей недвижимости?
— Каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись.
Заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника можно подать при личном обращении в многофункциональный центр «Мои документы».
Запись о заявлении о невозможности регистрации вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления. Причем сведения вносятся по всем принадлежащим собственнику объектам, даже если они расположены в разных регионах. При внесении указанной записи в ЕГРН по заявлению правообладателя или его законного представителя в адрес заявителя направляется уведомление. Данная услуга предоставляется совершенно бесплатно.
Наличие в ЕГРН такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.
Чтобы владеть актуальной информацией, содержащейся в ЕГРН относительно своих объектов недвижимости, собственнику недвижимости или его законному представителю нужно подать в Многофункциональный центр «Мои документы» заявление о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты.
На указанный в заявлении электронный адрес правообладателю недвижимого имущества будут поступать уведомления. Запрос на получение уведомлений можно сделать через «Личный кабинет» на сайте Росреестра.
Сведения в ЕГРН вносятся не только по воле правообладателя объекта недвижимости, но и в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия при направлении органами государственной власти и органами местного самоуправления сведений, необходимых для внесения в ЕГРН, судами, судебными приставами и т.д..
Орган регистрации прав вправе уведомить правообладателя по адресу электронной почты, содержащемуся в ЕГРН, о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Благодаря этому собственник может оперативно узнать обо всех изменениях, касающихся его прав на объекты недвижимости, и совершить действия, направленные на снятие ограничений. Для того, чтобы в любой момент он мог беспрепятственно совершить какую-либо сделку с недвижимостью и обратиться в орган регистрации прав, например, с заявлением о переходе права.
5. Как можно получить официальный документ о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кто определяет кадастровую стоимость, если здание введено в эксплуатацию и права на него зарегистрированы только в 2019 году?
— Получить официальный документ о кадастровой стоимости по любому объекту недвижимости можно, обратившись за выпиской о величине кадастровой стоимости из Единого государственного реестра недвижимости в офис многофункционального центра «Мои документы» или через «Личный кабинет» на сайте Росреестра.
С 1 января 2019 года в Пермском крае вступили в силу новые результаты кадастровой оценки в отношении объектов капитального строительства, утвержденные 25.10.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края № СЭД-31-02-2-2-1323.
Кадастровая стоимость является обязательной характеристикой объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. Краевым управлением Росреестра в установленные законом сроки завершен процесс загрузки в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) полученных от правительства субъекта РФ утвержденных результатов.
По вновь возведенным объектам капитального строительства порядок такой: заявитель обращается в Управление Росреестра за регистрацией права собственности. После принятия положительного решения государственным регистратором и внесения записи о регистрации права в ЕГРН, Управление направляет в рамках межведомственного взаимодействия запрос о необходимости расчета кадастровой стоимости в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края». В течении 30 дней кадастровая стоимость рассчитывается и сведения о ней вносятся в ЕГРН. После этого заявитель может заказать бесплатную выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
