18.04.2019
В преддверии дачного сезона эксперты Федеральной кадастровой палаты дали рекомендации по безопасной покупке загородной недвижимости.
Приближаются майские праздники, и, согласно исследованию Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), более трети россиян планируют провести их на своём дачном участке. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра дали рекомендации тем, кто только планирует приобрести загородную недвижимость. О том, что предпринять, чтобы приобрести место для отдыха, а не дополнительные проблемы, рассказывают замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семёнова и замдиректора филиала в Пермском крае Елена Тимшина.
Проверяем владельца
Неосторожность при выборе недвижимости способна привести к покупке «с прицепом»: когда к земельному участку или дому прилагается целый набор различных ограничений, штрафов, споров с соседями и других причин, из-за которых новый владелец недвижимости рискует утратить только что приобретённое право собственности. Поэтому главное, что стоит усвоить: в продавце надо быть уверенным. Подтвердить своё право продавец недвижимости может двумя документами — свидетельством о регистрации права собственности и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). «Эти правоудостоверяющие документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешёл на выписку из реестра недвижимости. При покупке дачи распространён сценарий, когда продавец предъявляет покупателю книжку садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает право собственности. Даже переписав книжку на себя, вы всё равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости», — рекомендует Марина Семёнова.
Однако даже в том случае, если продавец сам показал документ, удостоверяющий его право собственности, потенциальному покупателю лучше перестраховаться и дополнительно заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости. «Такой шаг поможет убедиться в том, что представленные продавцом сведения не устарели и дачу продаёт действительный собственник, ведь выписка из ЕГРН содержит данные, которые актуальны на дату запроса информации. И если продавец уже успел совершить за вашей спиной другую сделку, вы обязательно об этом узнаете из выписки. За три месяца этого года в Пермском крае физические и юридические лица уже запросили свыше 44,5 тысяч выписок из реестра недвижимости», — говорит Елена Тимшина.
Если продавец приобретал дачу, находясь в браке, то потенциальному покупателю следует заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга продавца. Если же продавец находится в разводе менее трёх лет, то нотариально заверенное согласие бывшей супруги или бывшего супруга тоже понадобится, так как в течение трёх лет после развода право на совместно нажитое имущество сохраняется.
И особую бдительность следует проявлять в том случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости, даже если и по доверенности. Такую схему часто выбирают мошенники. Постарайтесь побеседовать с правообладателем лично и проверить подлинность доверенности у нотариуса. Бывает так, что даже честный посредник только после нотариальной проверки узнаёт, что его доверенность уже утратила силу.
Проверяем недвижимость
Выписка из ЕГРН поможет убедиться не только в честности продавца, но и в отсутствии каких-либо ограничений в использовании недвижимости. При этом покупая земельный участок с построенным на нём домом, следует заказывать две отдельные выписки — и на участок, и на дом. А общедоступную информацию — кадастровый номер, кадастровую стоимость, категорию земли, вид разрешённого использования, назначение объекта, факт наличия ограничений — можно самостоятельно найти с помощью бесплатных сервисов Росреестра — например, «Справочной информации по объектам недвижимости онлайн» и «Публичной кадастровой карты».
«Обязательно обратите внимание на вид разрешённого использования земельного участка. Если оно звучит «под строительство индивидуального жилого дома», то владелец имеет полное право размещать на таком участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок располагается на землях сельскохозяйственного назначения и предназначен лишь «для ведения подсобного хозяйства», то максимум, что на нём можно построить, это теплицу или, например, курятник. И в том случае, когда продавец такого участка предлагает вам ещё и возведённый жилой дом, помните, что он предлагает купить не что иное, как самострой и все связанные с ним проблемы», — обращает внимание граждан Марина Семёнова.
Кроме того, возможности потенциального покупателя могут быть в будущем значительно ограничены наложенными на недвижимость обременениями — ипотекой, арендой, арестами, а также зоной с особыми условиями использования территорий. В зависимости от вида такой зоны может быть запрещено, например, копать на участке колодец, разводить огонь, даже строить что-либо вообще.
Нередко после приобретения загородной недвижимости у новых собственников начинаются и другие проблемы: например, выясняется, что фактическое расположение забора или построенных на участке объектов не соответствует документам или строительным нормам. Во избежание таких проблем эксперты рекомендуют ещё до покупки осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Он проверит местоположение фактических границ участка на местности и поможет заранее выявить существующие и следующие за ними проблемы.
Внимательно заключаем сделку
Сегодня существуют две ситуации: первая, когда договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу, и вторая, когда обойтись без нотариального заверения сделки не получится.
Первая ситуация подходит для недвижимости с единственным собственником. «Продавцу и покупателю достаточно либо самостоятельно, либо вместе с риелтором, либо с юристами Федеральной кадастровой палаты составить и подписать договор, оговорив в нём любые важные и принципиальные моменты. Затем с подписанным договором и пакетом сопутствующих документов обе стороны обращаются в ближайший офис МФЦ, и через девять рабочих дней при положительном рассмотрении заявления покупатель становится законным владельцем приобретённой недвижимости», — уточняет Елена Тимшина.
Вторая ситуация, с одной стороны, сложнее, а с другой — проще и быстрее. Если недвижимость находится в общей долевой собственности, а также в собственности несовершеннолетних или недееспособных лиц, то покупатели и продавцы обращаются к нотариусу. Нотариус не только заверяет сделку, но и с согласия её участников самостоятельно в электронном виде направляет в регистрационный орган все документы.
