28.01.2020
Магазин в жилом доме – это возможно, НО…!
Управление Росреестра по Пермскому краю информирует о существующей практике правоприменения при решении вопроса привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ за размещение в индивидуальных жилых домах магазинов.
Согласно ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием за исключением установленных случаев влечет наложение административного штрафа.
Нормы Жилищного кодекса РФ (чч. 2, 4 ст. 17) допускают использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Дмитрий Белавкин, начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Пермскому краю:
— Действительно, использование физическим лицом индивидуального жилого дома, в частности для предпринимательской деятельности (размещения магазина), предусмотрено действующим законодательством РФ, между тем, необходимо учитывать, что Жилищный кодекс РФ лишь предоставляет право, но это право подлежит реализации и реализовано оно должно быть с соблюдением действующего законодательства, в том числе земельного законодательства.
Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства устанавливает следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Использование части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.
Нормы земельного законодательства обязывают собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).
Использование части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения влечет за собой изменение функционального назначения здания в данной части.
При этом разные виды разрешенного использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.
Магазин, автомобильная мойка, промышленной производство могут размещаться только в нежилых помещениях и их размещение не обусловлено удовлетворением гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом доме, использование земельного участка для размещения индивидуального жилого дома с расположенными в нем магазином, автомойкой, промышленным производством и пр., нарушает требования, установленные ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации и, соответственно, является основанием для выдачи предписания и возбуждения дела об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Важно: во избежание нарушения земельного законодательства, перед размещением на земельном участке объекта торговли, в том числе в помещениях индивидуального жилого дома, необходимо убедиться, что существующий вид разрешенного использования земельного участка позволяет это сделать, т.е. позволяет использовать земельный участок не только для размещения индивидуального жилого дома, но и для размещения соответствующих объектов торговли.
Вышеуказанное условие может быть соблюдено, среди прочего, при выборе и установлении для такого земельного участка нескольких видов разрешенного использования, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, один из которых – «для индивидуального жилищного строительства», предполагающий размещение жилого дома, второй, как пример – «магазины», предполагающий размещение объектов торговли. При этом выбираемые виды разрешенного использования не должны вступать в противоречие с основными видами разрешенного использования земельных участков, установленные правилами землепользования и застройки соответствующей территориальной зоны.