06.09.2016

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних.

Сделки на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества, в том числе принадлежащего несовершеннолетнему, в нашей жизни не редкость. В этих случаях в Управление Росреестра по Пермскому краю обращаются с заявлением о регистрации перехода права собственности под условием.

Об особенностях регистрации таких сделок расскажет Марина Суворова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Пермскому краю:

В нашей стране права несовершеннолетних находятся под особой защитой. Отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему или в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц,, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.

Из этих условий вытекают требования к содержанию договора купли-продажи, представляемого для регистрации сделки.

Наличие разрешения органа опеки и попечительства является ограничением права и подлежит отражению в тексте договора. Договор об отчуждении жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника или жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должен содержать подробное изложение условия постановления (распоряжения) органа опеки и попечительства.  Он (договор) будет считаться совершенным под условием только в том случае, если в тексте договора сторонами будет предусмотрено положение о том, что от факта исполнения (неисполнения) условия органа опеки и попечительства (например, об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего) зависит возникновение (прекращение) права собственности. В этом случае, стороны сами определяют в договоре порядок исполнения сделки, последствия неисполнения условия органов опеки и попечительства.

Следовательно, государственная регистрация перехода права будет проведена при представления разрешения органа опеки и попечительства при наличии в договоре условия, обозначенного органом опеки и попечительства.

Отсутствие указания в договоре на наличие условия органа опеки и попечительства может повлечь отказ в государственной регистрации.

Однако, если в регистрирующий орган представлены документы о том, что условие органа опеки и попечительства уже выполнено, необходимость указания условий органа опеки и попечительства в тексте договора отпадает, поскольку заявители уже не ограничены определенными условиями.

06.09.2016

Ошибка в государственном кадастре недвижимости: что это и как исправить?

За первые семь месяцев 2016 года Кадастровая палата по Пермскому краю внесла в государственный кадастр недвижимости (ГКН) более 600 изменений с целью устранения ошибок и неточностей, допущенных в предоставленных на кадастровый учёт документах.

Сведения государственного кадастра недвижимости, как и любого другого информационного ресурса, могут порой не соответствовать действительности, так как вносятся на основании различных документов-источников, подготовкой которых занимаются третьи лица. Несмотря на тщательную проверку таких документов, которую орган кадастрового учёта проводит перед внесением в кадастр каких-либо сведений, ошибки случаются. При этом ошибки, содержащиеся в кадастре недвижимости, могут быть двух видов — техническими и кадастровыми.

Технической ошибкой считается та, что была допущена сотрудником органа кадастрового учёта при внесении сведений в ГКН, при том что документ-источник был подготовлен верно. Это могут быть опечатка, грамматическая ошибка или ошибка в арифметических расчётах. Следовательно, ответственность лежит на органе кадастрового учёта.

Второй же тип возможных ошибок — кадастровая ошибка — это неточность, перенесённая в государственный кадастр недвижимости из документа, на основании которого вносились сведения. Получается, что данные были неверными уже в самих документах-источниках. Такая ошибка не зависит от действий органа кадастрового учёта, ответственность за неё лежит на лице, подготовившем документы, и, следовательно, исправить её гораздо сложнее.

Наиболее актуальная и распространённая сегодня кадастровая ошибка связана с неправильно определёнными координатами границ, углов поворота и других характерных точек земельного участка.

Кадастровая ошибка может быть выявлена исполнителем кадастровых работ или органом кадастрового учёта. В последнем случае учётный орган принимает решение о необходимости устранения такой ошибки (решение содержит дату выявления ошибки, её описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных и необходимость её исправления) и направляет его  всем заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления ошибки в предусмотренном законом порядке.

Поскольку ошибки могут доставить собственнику немало хлопот, начиная с неверной суммы имущественного или земельного налога и заканчивая невозможностью совершить какую-либо сделку с объектом недвижимости, в интересах владельца как можно скорее устранить выявленную ошибку.

Действующее законодательство предусматривает три возможных варианта исправления кадастровой ошибки:

1. Внесудебный: обратиться в орган кадастрового учёта с заявлением об учёте изменений земельного участка в связи с исправлением кадастровой ошибки и всеми необходимыми документами, содержащими в полном объёме сведения для исправления ошибки (например, новый межевой или технический план). Такой способ исправления возможен при отсутствии каких-либо споров и разногласий либо при урегулировании этих споров до суда.
2. Внесудебный: если документы, которые содержат кадастровую ошибку и на основании которых сведения вносились в государственный кадастр недвижимости, поступили в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия с органами государственной власти или местного самоуправления, то заявление об исправлении кадастровой ошибки должно быть подано в таком же порядке.
3. Судебный: на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении кадастровой ошибки (вне зависимости от причин её возникновения). Судебный порядок применяется, когда иным путём устранить разногласия не удалось. Заинтересованное лицо (собственник или его официальный представитель) оформляет и подает в суд (по месту нахождения объекта недвижимости) исковое заявление с требованием внести в ГКН необходимые изменения. В качестве ответчиков привлекаются собственники или правообладатели объекта недвижимости, в сведениях о котором предполагается наличие кадастровой ошибки, а также кадастровые инженеры, выполнявшие соответствующие работы в отношении указанных объектов. Орган кадастрового учёта чаще всего привлекается в качестве третьего лица, но встречаются случаи, когда исковое заявление было подано относительно органа кадастрового учёта.

Главной задачей подобных судебных разбирательств является доказывание факта наличия кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, а также согласование сторонами способа её исправления. В итоге на руках у истца оказывается решение суда, которое необходимо исполнять. Однако важно понимать, что орган кадастрового учёта не сможет исключительно на основании данного решения поменять сведения, содержащиеся в кадастре, поскольку решение суда обязывает внести изменения способом, установленным действующим законодательством, то есть с представлением необходимых документов — нового межевого или технического плана.