14.08.2019

Новые правила заключения договоров участия в долевом строительстве.

Покупка квартиры, безусловно, радостное событие для каждой семьи. Решившись на приобретение собственного жилья, начинается поиск подходящего варианта. С каждым годом граждане все меньше интересуются квартирами в домах, построенных еще в советские времена, отдавая предпочтение новостройкам.

Плюсы новостроек: современные планировки, комфорт, безопасность, юридическая «чистота», отсутствие проблем с предыдущими владельцами. Вместе с тем, существуют и определенные риски. Все чаще в последние годы сроки строительства затягиваются, недобросовестные застройщики похищают денежные средства покупателей, оставляя их ни с чем.

Решившись на покупку жилья в новостройке, следует помнить о том, что основным документом, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиком является договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Требования к договору, порядку его заключения установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В последнее время в данный закон были внесены многочисленные изменения, в том числе затрагивающие порядок привлечения денежных средств, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Так, с 01.07.2018 у застройщиков появилась возможность осуществления строительства многоквартирных домов в пределах нескольких разрешений на строительство при соблюдении определенных условий, указанных в п. 1.1, п. 1.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

С 1 июля 2019 года изменился порядок обеспечения обязательств застройщика при привлечении средств для долевого строительства.

Все российские девелоперы обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства клиентов зачисляются на специальный банковский счет, и застройщики не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям. При этом порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве с применением эскроу-счетов, а также перечень необходимых для регистрации документов не поменялся.

Если ДДУ с первым участником долевого строительства представлен в Росреестр на государственную регистрацию после 01.07.2019, то все ДДУ заключаются только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке.

При строительстве многоквартирного дома за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства на счета эскроу в банке, который предоставил такой целевой кредит.

Если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019, и заключен в отношении дома, который не соответствует установленным Правительством Российской Федерации критериям, такой ДДУ заключается только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке.

Если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01.07.2019 и заключен в отношении дома, который соответствует установленным Правительством Российской Федерации критериям, по договорам, предметом которых являются жилые помещения, уплачиваются отчисления в компенсационный фонд. В этом случае застройщик не вправе заключать в отношении такого объекта недвижимости (проекта строительства) договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. Такое право появляется у застройщика после внесения соответствующих изменений в проектную декларацию и размещения указанных сведений в информационной системе https://наш.дом.рф/.

Залог на земельный участок и строящийся объект недвижимости, предусмотренный ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, возникший в обеспечение исполнения обязательств застройщика, в отношении обязательств, по которым уплачиваются взносы в компенсационный фонд, сохраняется; в отношении обязательств, заключенных с использованием счетов эскроу, не возникает.

13.08.2019

Изменился порядок использования электронной подписи при продаже недвижимости.

Подать в электронном виде документы на регистрацию перехода права собственности без согласия на то собственника стало невозможно.

Сегодня вступил в силу закон, регулирующий порядок применения в сделках с недвижимостью усиленной квалифицированной электронной подписи (ЭП). Новые правила требуют от владельца недвижимости письменного согласия на проведение сделки в электронном виде.

С 13 августа граждане получили возможность внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о том, что они согласны регистрировать переход права собственности на принадлежащую им недвижимость на основании заявления, поданного ими в электронном виде и заверенного их личной ЭП. При отсутствии в ЕГРН такой записи провести сделку дистанционно теперь будет невозможно.

«Это значит, что гражданин, планирующий провести сделку со своей недвижимостью в электронной форме, должен обратиться в регистрационный орган с письменным заявлением, подтверждая таким образом своё согласие. На основании поступившего заявления в ЕГРН будет внесена специальная отметка. Если же отметки в ЕГРН не будет, а в орган регистрации прав поступит электронное заявление о переходе права, например при продаже объекта недвижимости, то даже в том случае, если заявление будет подписано личной электронной подписью собственника, в переходе права будет отказано. Подобные новшества были внесены с целью защитить граждан от недавно появившегося на рынке недвижимости вида мошенничества: когда с помощью поддельных электронных подписей злоумышленники регистрировали переход права от имени ничего не подозревающих собственников», – говорит заместитель директора Кадастровой палаты по Пермскому краю Елена Тимшина.

В то же время новый закон предусматривает ряд исключений. Отметка о намерении владельца недвижимости подать электронное заявление о переходе права собственности не является обязательной при сделках, которые проводятся с участием нотариусов или органов власти, взаимодействующими с Росреестром в электронном виде. Кроме того, такая отметка может отсутствовать, если заявление подписывается электронной подписью, полученной в удостоверяющем центре Федеральной кадастровой палаты (https://uc.kadastr.ru/). Действие нового закона не распространяется и на популярные кредитные проекты, например, на цифровую ипотеку. «Таким образом сохраняется возможность электронной подачи сведений от кредитных организаций, где не требуется личное участие гражданина. С одной стороны, закон минимизирует риски мошенничества и защищает собственников объектов недвижимости, с другой – учитывает уже существующие механизмы цифровизации рынка», – отмечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин.

Заявление о возможности проведения регистрационных действий на основании электронных документов, заверенных ЭП, можно подать как в отношении всех своих объектов недвижимости, так и в отношении любого из них в отдельности. Не позднее чем через пять рабочих дней после подачи гражданином заявления регистрационный орган внесёт в ЕГРН соответствующую запись. Аннулирование такой записи тоже предусмотрено законом. Аннулироваться она будет либо по заявлению собственника, либо по  решению суда.

Как отмечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин, с 2013 года, чтобы обезопасить имущество, собственники могут подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода или прекращения права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости без их личного участия. В таком случае даже при наличии у третьих лиц нотариально заверенной доверенности на совершение вышеуказанных действий, данная запись служит основанием для возврата заявления без рассмотрения. «Не все граждане знают о подобной возможности, поэтому обратный порядок, то есть согласие на проведение сделок с использованием ЭП, позволит минимизировать риски совершения мошеннических операций с недвижимостью», – говорит Чащин.

Справочно:

Напомним, Президент РФ Владимир Путин 2 августа 2019 года подписал ФЗ № 286 о внесении изменений в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Автором пакета поправок стал председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. Внести поправки в действующее законодательство потребовалось в связи с появлением в России нового вида мошенничества с недвижимостью: злоумышленники использовали возможность дистанционной подачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с помощью поддельных ЭП, созданных на имена их владельцев.

Согласно действующему законодательству, выдача сертификатов ЭП для получения государственных услуг осуществляется аккредитованными удостоверяющими центрами (УЦ) в соответствии с ФЗ № 63 «Об электронной подписи». Сегодня в России насчитывается около 500 государственных и коммерческих УЦ, аккредитованных Минкомсвязи и создающих сертификаты ЭП.

Федеральная кадастровая палата в связи с появлением случаев мошенничества с использованием ЭП считает необходимым усиление контроля за деятельностью аккредитованных УЦ и повышение их ответственности за создание и выдачу сертификатов ЭП, которые могут быть использованы для получения государственных услуг в электронном виде, в том числе для проведения действий с недвижимостью.

Помимо этого, сейчас разрабатываются предложения по доработке дополнительных механизмов аутентификации заявителей при получении электронных госуслуг. В частности, речь идет о биометрической идентификации граждан по лицу и голосу. Такие инструменты позволят дополнительно защитить граждан от потенциальных рисков мошенничества.

Федеральная кадастровая палата (ФКП) – оператор Федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН).

Кадастровая палата работает в сфере кадастрового учета, регистрации прав собственности и сделок с недвижимостью, оказывает связанные с этим услуги населению и бизнесу в каждом регионе России. С 2009 года находится в ведении Росреестра.

Федеральная кадастровая палата предоставляет сведения из ЕГРН, принимает заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав, вносит сведения о границах субъектов РФ, муниципальных образований и населенных пунктов, зон с особыми условиями использования территории, объектов культурного наследия и других объектов в ЕГРН.

В 2019 году Кадастровой палатой запущен проект по реинжинирингу существующих электронных сервисов предоставления госуслуг для физических и юридических лиц. Также, согласно плану трансформации учреждения, на базе ФКП будет создан Аналитический центр для участников рынка недвижимости и бизнес-сообщества.