14.07.2016

Чтобы не было земельных споров.

Между правообладателями земельных участков довольно часто возникают споры, связанные с наложением границ их участков. Дело в том, что в России единая система координат при кадастровом учете земельных участков была введена лишь в 2011 году, когда Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2012 года N 1463 «О единых государственных системах координат» была утверждена геодезическая система координат (ГСК-2011). До этого в основном использовались условные системы координат. В связи с этим в практике встречаются ошибки, выражающиеся в наложении границ одного земельного участка на границы другого.

Ошибки бывают двух видов: технические и кадастровые. Техническая ошибка — это описка, опечатка (неточность в заполнении документов, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Техническую ошибку можно легко исправить, обратившись с соответствующим заявлением в Кадастровую палату. Подобные ошибки не являются серьезным препятствием для осуществления правообладателями земельных участков своих имущественных прав.

Гораздо сложнее и серьезнее обстоит дело с кадастровыми ошибками. Кадастровая ошибка — воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Владельцы спорных земельных участков могут приложить все усилия для исправления кадастровой ошибки, подготовить необходимые документы, содержащие верные сведения, и урегулировать конфликт в досудебном порядке. Однако, не всегда имеет место досудебное разрешение вопроса об исправлении кадастровой ошибки. Зачастую земельные споры выходят за рамки досудебного урегулирования и становятся предметом судебных разбирательств.

В практике разрешения кадастровых споров встречаются случаи, когда владелец одного из спорных участков не установлен. Так, в краевое Управление Росреестра обратился местный житель с проблемой наложения на его земельный участок, расположенного в населенном пункте, границ земельного участка лесного фонда. Специалисты Росреестра обратились к необходимым информационным ресурсам и выявили следующее.

Данный земельный участок лесного фонда поставлен на государственный кадастровый учет на основании заявления                          о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и представленного с ним межевого плана в связи                    с разделом земельного участка, при котором последний остается                      в измененных границах. Категория земель – земли лесного фонда, вид разрешенного использования — для размещения объектов лесного фонда, статус «учтенный», сведения о зарегистрированных правах и правообладателе отсутствуют.

При анализе сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), на Публичной кадастровой карте, а также материалов государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства (ГФДЗ), а именно проекта землеустройства (перераспределения земель) бывшего колхоза, который ранее располагался на данной территории, установлено следующее. В границы данного земельного участка лесного фонда вошли сельскохозяйственные угодья (пашня), предназначенные для передачи в коллективно-долевую собственность в крестьянские хозяйства, а также территория населенного пункта, где расположен участок заявителя. Кроме того, рассматриваемый участок расположен в границах двух сельских поселений.

Причиной наложения является то, что, скорее всего, при постановке на государственный кадастровый учет выезд на лесной участок и его измерение на местности не осуществлялись (поскольку лесные участки чаще всего очень велики по площади) и в государственный кадастр недвижимости внесены сведения, содержащиеся в материалах лесоустройства, полученные в результате проведения камеральных работ. При этом фактические границы соседних земельных участков учтены не были.

При формировании границ земельных участков кадастровые инженеры не используют сведения о ранее возникших правах, а также землеустроительную документацию, хранящуюся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.  Подобное халатное отношение к своим прямым профессиональным обязанностям  приводит к непростым земельным спорам, длительным судебным тяжбам и дополнительным финансовым расходам граждан.

Во избежание подобных ситуацией Управление Росреестра по Пермскому краю рекомендует кадастровым инженерам при проведении кадастровых работ запрашивать материалы ГФДЗ, в частности проекты перераспределения земель колхозов (совхозов), проекты внутрихозяйственного землеустройства, заказывать выкопировки с планово-картографического материала, обращаться к информационно-справочному ресурсу – Публичной кадастровой карте. Собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам при проведении межевания земельных участков необходимо согласовывать  границы с правообладателями смежных земельных участков с обязательным составлением акта согласования границ.

Кроме того, землепользователям ответственно отнестись к выбору кадастрового инженера для проведения процедуры межевания.  Можно обратиться на сайт Росреестра к сервису «Реестр кадастровых инженеров» и проверить деятельность любого кадастрового инженера, есть ли у него соответствующий аттестат, сколько подготовлено документов, количество кадастровых ошибок, допущенных данным лицом и т.д.